Ponuková cena nehnuteľnosti a jeho určenie
Dobre stanovená ponuková cena je rozhodujúcim faktorom, ktorý dokáže predať nehnuteľnosť aj so zlými parametrami, napr. v menej atraktívnej lokalite.
Naopak zle stanovená cena môže predĺžiť čas predaja alebo spôsobiť, že sa nehnuteľnosť aj napriek jej superlatívom, stane nepredajnou.
Ak je v aktuálnom čase v rovnakej lokalite viacero bytov s rovnakými parametrami, kupujúci si vyberie ten najlacnejší.
A naopak, ak je niekoľko bytov s rovnakou cenou, vyberie si ten s najlepšími parametrami. Kupujúci hľadá najlepšiu nehnuteľnosť za najnižšiu cenu.
Preto sa pri stanovení správnej ponukovej ceny nehnuteľnosti, treba vžiť aj do kože kupujúceho a pozrieť sa na vec z jeho pohľadu.
Dĺžka doby predaja
Pri porovnávaní cien nehnuteľností určených na predaj je preňho dôležitá aj dĺžka doby ich predaja.
Ceny ponúkaných nehnuteľností, ktoré sa predávajú dlhšiu dobu (niektoré dokonca viac ako rok), môžu naznačovať, že sú pre kupujúcich nezaujímavé, prípadne majú skrytý problém alebo bola zle stanovená ponuková cena nehnuteľnosti.
Uvedomte si, že ceny inzerovaných nehnuteľností sú cenami, ktoré sa viažu na zatiaľ stále nepredanú nehnuteľnosť. Znamená to, že ak je v ponuke byt za cenu XY EUR, nemusí sa za túto cenu aj predať.
Tvorba webových stránok. Riešenia prijateľné pre všetkých a na každý typ podnikania! Rezervuj si konzultáciu
Prax ukázala, že skutočné predajné ceny sú o cca 5% nižšie, ako ponukové ceny uvedené v inzercii.
Ako správne určiť cenu nehnuteľnosti?
Správne určená ponuková cena nehnuteľnosti, už ako sme opísali vyššie má výrazný vplyv na úspešný predaj. Neexistuje univerzálna metóda, ktorá by presne a bezchybne stanovila predajnú cenu.
Preto v realitnej praxi sa najčastejšie pri stanovaní ceny nehnuteľnosti určenej na predaj používa komparatívna metóda. Ide vlastne o porovnávanie cien nehnuteľností na trhu v rovnakom čase.
Pre porovnávanie sa vyberajú také nehnuteľnosti, ktoré sú na svoj charakter, prevedenie, celkový stav a umiestnenie porovnateľné.
Preto pri porovnávaní berieme do úvahy predovšetkým výmeru nehnuteľnosti, v prípade domu aj výmeru pozemku. Dôležité je rozlišovať, či ide o novostavbu, či bola vykonaná kompletná rekonštrukcia alebo len čiastočná.
Ak je v pôvodnom stave tak aj porovnávaná nehnuteľnosť musí byť v pôvodnom stave.
Medzi ďalšie a nemenej významné faktory, ktoré ovplyvňujú konečnú cenu nehnuteľnosti patria:
- lokalita v ktorej sa predávaná nehnuteľnosť nachádza vzhľadom na polohu obce, mestskej časti, ale aj samotnej ulice
- umiestnenie nehnuteľnosti, ako poschodie, frekventovaná a hlučná ulica, výhľad, otvorené a slnečné miesto, rovinatý pozemok a pod.
- dispozičné riešenie – orientácia na svetové strany, rozloženie izieb, výška stropov…
- inžinierske siete, ako sú elektrika, voda, kanalizácia, plyn, ale aj verejné osvetlenie
- poloha vzhľadom na hlučnosť, a čistotu ovzdušia – blízkosť železnice, diaľnice, nejakého závodu alebo blízko prírody, lesa, parku
- dobré dopravné spojenie – dostupnosť MHD, zástavka prímestského autobusu, diaľkového autobusu, prípadne v blízkom meste sa nachádza vlaková stanica, letisko
- občianska vybavenosť – obchody, školy, škôlky, detské ihriská, športoviská, nemocnice, kultúrne a spoločenské vyžitie
- bezpečnosť lokality – vzhľadom na kriminalitu, ale aj hustotu ciest, chodníkov a pod. a to najmä ak ide o rodiny s deťmi
- konštrukčné riešenie stavby, ale aj vady – stavebné materiály, zateplenie budovy, narušená konštrukcia a statika objektu, nízkoenergetické alebo pasívne prevedenie
- technické vybavenie stavby – nadštandardné prvky, ako klimatizácia, tepelné čerpadlá, solárna technika
- prístupové cesty a ich údržba a prejazdnosť aj v zime
- záplavová oblasť alebo zvýšené riziko záplav
- svahovitosť a tvar pozemku – nepravidelná tvar, veľká svahovitosť, severný svah
- susedia – prevádzkujú autoservis alebo inú podnikateľskú činnosť s možnosťou rastu, neprispôsobivý a hlučný susedia
Na cenu majú vplyv aj rôzne ťarchy na nehnuteľnosti, záložné práva, nevypovedaný nájomný vzťah a pod.
Ešte vážnejšie na cenu vplýva čas, ktorý máme na predaj.
Predaj pod cenu
Ak sa predáva nehnuteľnosť pod tlakom finančných problémov, exekúcie, dražby, vtedy nemôžete si dovoliť čakanie na kupujúceho za reálnu cenu, preto sa v takýchto prípadoch najčastejšie predáva pod cenu.
Ideálne je ak, predávajúceho čas vôbec netlačí, vtedy máte najväčšiu šancu nehnuteľnosť predať za dobrú cenu.
Nesprávny prístup na stanovenie ceny, je aj jeho umelé navýšenie len preto aby bolo možné z čoho zľaviť.
Na internete dnes nájdete aj rôzne online kalkulačky na odhad ceny, najčastejšie však sa objavujú nástroje na odhad ceny bytov, kvôli množstvu a jednoduchším vstupným parametrom.
Takéto výpočty odporúčame brať ako čisto orientačné a len pre hrubé určenie ceny od ktorého sa môžete odraziť v ďalšej analýze pri určovaní ceny.
Pri stanovení ceny je dobré si nechať poradiť od skúseného realitného makléra, ktorý sa na trhu pohybuje už nejaký čas alebo si jednoducho nechať vypracovať znalecký posudok. Najlepším riešením je zároveň využiť služby znalca aj makléra.
Aby sa vaša nehnuteľnosť nestala „ležiakom na realitnom trhu“, je viac než dôležité stanoviť cenu čo najlepšie a to hneď na začiatku.
Ak si zvolíte postup, že najskôr budete skúšať predávať drahšie cez desiatky realitných kancelárií, prípadne aj sám cez inzertné portály – nie je to správne rozhodnutie.
Pri postupnom zlacňovaní napokon stratíte čas aj peniaze.
(Zdroj: archív, Foto – Pixabay)
