V zmluve o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa okrem samotnej výšky kúpnej ceny štandardne uvádza spôsob, akým sa kúpna cena zaplatí. Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je vecou dohody predávajúceho a kupujúceho, ktorí majú viacej možností, ako celý proces zrealizovať.

Platenie kúpnej ceny za prevod nehnuteľnosti sa môže realizovať naraz, napríklad pri podpise zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti alebo po rozhodnutí okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva.

V takomto prípade väčšinou nesúhlasí s týmto spôsobom niektorá zo zmluvných strán.

Platenie kúpnej ceny po podpise zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je pre kupujúceho riziko.

Kupujúci platí kúpnu cenu vopred, pred rozhodnutím okresného úradu o povolení vkladu a v prípade, že okresný úrad by vklad nepovolil, zostane kupujúci bez nehnuteľnosti aj bez kúpnej ceny.

V prípade platenia kúpnej ceny až po povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa zase predávajúci vystavuje riziku.

Zmenou vlastníka nehnuteľností môžu vzniknúť na strane kupujúceho problémy s platením kúpnej ceny a predávajúci zostane takisto bez nehnuteľnosti aj bez kúpnej ceny.

Vinkulácia ako bezpečný prevod

Z uvedených dôvodov sa v praxi využívajú spôsoby platenia kúpnej ceny, ktoré uvedené riziká vylučujú alebo minimalizujú.

Kúpna cena sa môže zaplatiť po častiach alebo sa môže zaplatiť prostredníctvom úschovy alebo vinkulovaného účtu v banke.

V prípade, že sa platí kúpna cena po častiach, majú zmluvné strany istotu, že neprídu o nehnuteľnosť, resp. o celú kúpnu cenu.

Pri podpise zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa zaplatí prvá časť kúpnej ceny, pri podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva sa zaplatí ďalšia časť kúpnej ceny a po povolení vkladu zvyšok kúpnej ceny.

Možností je tu viacero a zmluvné strany sa môžu dohodnúť, kedy sa aká časť kúpnej ceny zaplatí.

Platba prostredníctvom úschovy

Najvýhodnejšou možnosťou pre predávajúceho aj kupujúceho je však platenie kúpnej ceny prostredníctvom úschovy – či už u notára alebo advokáta, alebo prostredníctvom vinkulovaného účtu v banke.

Pri tomto spôsobe je celá kúpna cena alebo jej časť uložená v úschove notára, advokáta alebo zložená na osobitnom účte v banke a peniaze sú vyplatené predávajúcemu až po tom, ako kupujúci splní vopred dohodnuté podmienky.

Väčšinou sa ako hlavná podmienka určuje vydanie rozhodnutia o povolení vkladu, na základe ktorého dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho.

Pri tomto spôsobe platenia kúpnej ceny má totiž predávajúci istotu, že mu bude vyplatená kúpna cena pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho, lebo peniaze sú už v úschove u tretej osoby, kupujúci ich teda vopred zaplatil a úschovu nemôže jednostranne zrušiť.

Kupujúci má zase istotu, že predávajúcemu bude kúpna cena vyplatená až potom, ako bude rozhodnuté o zmene vlastníctva nehnuteľnosti.

Istota na obidvoch stranách

Z týchto dôvodov sú obe zmluvné strany nútené splniť určené podmienky na vyplatenie kúpnej ceny. Majú záruku, že tretia osoba, ktorá má kúpnu cenu v úschove, peniaze vyplatí len v prípade, ak budú splnené podmienky na vyplatenie kúpnej ceny dohodnuté v zmluve o úschove, resp. o vinkulácii.

Pri tomto spôsobe platenia kúpnej ceny treba rátať s odmenou notára alebo advokáta za úschovu kúpnej ceny, resp. odmenou banky za zriadenie vinkulovaného účtu.

Uvedené spôsoby sa dajú aj kombinovať, teda je možné zaplatiť pri podpise zmluvy o prevode vlastníckeho práva časť kúpnej ceny a zvyšok prostredníctvom úschovy alebo vinkulovaného účtu.

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny by mal byť vždy presne určený v zmluve o prevode vlastníctva nehnuteľnosti a potom sa zmluvné strany nemusia obávať, že nastanú problémy pri jej zaplatení.