Ak ste na kúpu už odhodlaný, tak sa pripravte na nekonečné zvažovanie a preberanie množstva otázok.

Skôr než sa dostanete k vyhľadávaniu ponúk, dobre si premyslite vaše priority! Oboznámte sa s výdavkami spojenými s kúpou nehnuteľnosti a na základe toho si stanovte váš finančný strop pre investíciu – tak trochu napovie, kde budete bývať.

Náklady pri kúpe nehnuteľnosti treba podrobne rozpísať – úradné poplatky, splátky hypotéky, kúpna cena, priebežné náklady a pod. Potom viete vytvoriť realistický rozpočet, ktorý si môžete dovoliť.

Pri kúpe nehnuteľnosti musíte počítať s nasledujúcimi výdavkami:

a) Provízia pre realitnú kanceláriu

Ak sa rozhodnete kupovať byt, či dom cez realitku, budete platiť sprostredkovateľskú províziu vo výške niekoľkých percent z ceny nehnuteľnosti.

Výška provízie závisí od dohody, buď je fixná čiastka alebo percentuálna. Častejšie sú to percentá a pohybujú sa medzi cca 3 až 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti.

Spravidla čím drahší byt kupujete tým je provízia nižšia a naopak čím lacnejší tým je provízia vyššia. Províziu obvykle platí kupujúci a je zahrnutá v cene ponúkaného bytu alebo domu.

Stáva sa aj to, že províziu zaplatí ten kto službu v realitnej kancelárii objednáva, všetko je vec dohody. Pri trojpercentnej provízii z predávaného bytu, ktorý stojí 100-tisíc eur, zaplatíte za sprostredkovanie 3 000 eur.

b) Náklady spojené s hypotekárnym úverom

V prípade, že kúpu nehnuteľnosti nefinancujete z vlastných úspor ale pomocou hypotéky, pamätajte – čím nižší úver si beriete, tým viac ušetríte.

Hypotekárny úver príp. iný účelovo viazaný (spotrebný úver) treba veľmi zvážiť. Aj keď patrí medzi najvýhodnejšie úverové financovanie na trhu musíte rátať zo zložitým procesom vybavovania a s množstvom bankových poplatkov.

V konečnom dôsledku i napriek nižšiemu úroku môžu úver tej ktorej banky poriadne predražiť aj v čase jeho splácania.

Uvedomte si, že jedna banka samotná nie je pre seba samého konkurenčným prostredím a preto ani nebude vedieť ponúknuť najvýhodnejší úver.

Odporúčame preto využiť služby nezávislého finančného poradenstva, čím môžete ušetriť tisíce eur. „Pozri – Hypotéka je cesta k bývaniu“.

Keď zoberieme do úvahy samotnú úrokovú sadzbu spolu s množstvom poplatkov, ako napr. poplatok za poskytnutie úveru, za vedenie úverového účtu, poistenie úveru… výška pravidelných mesačných splátok pri 100-tisícovom úvere u klienta s vyššou bonitou a pri úroku 1,45% sa môže vyšplhať aj na 360 € mesačne.

c) Poistenie

Nové bývanie určite chcete ochrániť pred živlami či vandalizmom. Uzavretie poistenia nehnuteľnosti, je aj podmienkou pre získanie akéhokoľvek úveru alebo hypotéky na bývanie.

Pri jej výbere rovnako ako pri vybavovaní hypotéky je dobré sa zveriť do rúk profesionálom z oblasti nezávislého finančného poradenstva.

Predídete nepríjemnostiam pri poistnej udalosti, keď zistíte že poistenie nemalo dojednané poistné krytie na niektoré udalosti a poisťovňa neposkytla poistné plnenie.

Každá banka, ktorá vám poskytne úver väčšinou ponúkne aj poistenie k hypotéke. Platí pravidlo, že je dobré si overiť konkurenčné ponuky iných poisťovní ako tej s ktorou spolupracuje banka.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti spolu s poistením schopnosti splácať úver vás môže náklady pri kúpe nehnuteľnosti navýšiť aj o 150 eur. Aj keď sa nejedná o mesačné splátky treba to zobrať do úvahy.

Nezabúdajme, pri takej náročnej investícii väčšina z nás má snahu eliminovať riziká vyplývajúce z neschopnosti splácať úver v dôsledku akejkoľvek udalosti.

Preto nad uzavretím ďalších poistiek, ako je poistenie domácnosti, životné poistenie, aj keď nie sú podmienkou pre poskytnutie hypotéky, budete uvažovať.

Ak sa pre ne rozhodnete, zaťaží vám peňaženku o ďalšie eurá a v prípade životného poistenia počítajme s pravidelnými mesačnými splátkami. „Pozri – Poistenie ochráni vašu rodinu aj investíciu“.

d) Vypracovanie znaleckého posudku k nehnuteľnosti

Kúpna cena je vždy vecou dohody medzi kupujúcim a predávajúcim. V prípade, že kúpu nehnuteľnosti financujete cez hypotekárny úver, vašu banku bude zaujímať skutočná hodnota kupovanej nehnuteľnosti.

Preto znalecký posudok je najdôležitejšou podmienkou pre získanie hypotéky a najmä určenie výšky úveru, ktorý vám je banka ochotná požičať.

Cena znaleckého posudku na 100-tisícuvú nehnuteľnosť môže byť od 100 – 500 eur. Podľa druhu a prevedenia nehnuteľnosti (byt, dom, viacpodlažný, pivnica, podkrovie ap.).

e) Vypracovanie kúpnej zmluvy

Predstavuje najdôležitejší dokument v celom procese predaja.

Pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie, návrh zmluvy vyhotovuje väčšinou právny poradca realitky a jeho cena je započítaná do sprostredkovateľskej provízie.

Kúpna zmluva upravuje nielen samotný prevod vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, ale aj ďalšie podstatné aspekty, ktoré môžu nastať po podpise zmluvy a do budúcna aj pri samotnom užívaní kupovanej nehnuteľnosti.

Ak sa v zmluve vynechajú niektoré povinné náležitosti, povolenie vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpnej zmluvy do katastra, nemusí prejsť.

Náležitosti zmluvy upravujú viaceré zákony, napr. Občiansky zákonník, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, Katastrálny zákon…“

Vypracovanie zmluvy nie je lacnou záležitosťou, cena závisí od aspektov, akou sú hodnota kupovanej nehnuteľnosti, druh vlastníctva, počet vlastníkov a pod.

Cena za vypracovanie bežnej kúpno-predajnej zmluvy aj s kolkami sa môže pohybovať niekde medzi 100 až 300 a viac eur. Napriek tomu neodporúčame túto záležitosť podceniť a ísť zbrklo cestou internetových vzorov.

f) Súvisiace notárske poplatky

Ako podpisy Kúpno-predajných zmlúv, ktorých počet závisí od účastníkov konania + 2 vyhotovenia pre správu katastra. Ďalší dokument je „Návrh na vklad do katastra nehnuteľností“, s rovnakým počtom vyhotovení, ako kúpna zmluva.

Cena za podpis sa aktuálne pohybuje niekde medzi 2,87,- eur (v rátane DPH) za podpis, takže u notára celkom môžete zaplatiť aj 35 eur.

g) Úschova peňazí

Do doby pred právoplatným zápisom do katastra nehnuteľností. Táto služba sa využíva tak pol na pol, ale pokiaľ kúpna cena znamená pre vás značnú sumu, odporúčame ju využiť.

Najčastejšie na trhu sa využíva služba notárskej úschovy a služba vinkulácie vkladu v banke. Obidve možnosti sa v realitnom obchode považujú za najbezpečnejší spôsobov odovzdania kúpnej ceny medzi zainteresovanými.

V tom prvom prípade má peňažné prostriedky k dispozícii neutrálna osoba – notár, ktorá zabezpečí aby sa peniaze odovzdali podľa dopredu dohodnutých podmienok.

Najčastejšie je podmienkou odovzdania kúpnej ceny preukázanie listu vlastníctva s kupujúcim, ako novým vlastníkom alebo rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu.

Odmena notára za službu peňažnej úschovy je vypočítaná podľa príslušnej vyhlášky. Odvíja sa od výšky uschovaných peňazí, napr. pri úschove nad 33 193,92 eura do 331 939,19 eura (vrátane) zaplatíte 165,97 eura.

V druhom prípade ide o úschovu peňazí v banke – banková vinkulácia, vďaka nej ostáva kúpna cena alebo jej časť vinkulovaná „zmrazená“ na účte v banke. Peniaze sú uvoľnené za presne stanovených podmienok dopredu dohodnutých v zmluve.

Najčastejšie až vtedy, keď sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti, tzn. preukáže sa listom vlastníctva. V prípade ak vlastnícke právo na kupujúceho neprejde, peniaze prevedie banka naspäť kupujúcemu.

Poplatok, ktorý zaplatíte banke za službu vinkulácie si stanovuje každá banka inak, napríklad ČSOB a SLSP si donedávna účtovali fixnú čiastku 70 eur. Tatra banka si pýtala 0,25 % z vinkulovanej sumy, minimálne však 125 eur.

h) Poplatky za služby na katastri nehnuteľností

Výšku týchto poplatkov určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch.

Prehľad najdôležitejších poplatkov:

– návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností,

– 66 €, rozhodnutie do 30 dní), v prípade vkladu záložného práva pre účely hypotéky ide o ďalší právny úkon a v takomto prípade sa poplatok vyberá osobitne, tzn. ďalších 66 €,

– urýchlené konanie o návrhu na začatie konania o povolení vkladu,

– 266 €, vydanie výpisu z katastra nehnuteľností, list vlastníctva použiteľný na právne úkony,

– 8 €, vydanie kópie katastrálnej mapy použiteľnej na právne úkony 8 €. Spolu za poplatky môžete zaplatiť cca 150 eur.

ch) Daň z nehnuteľností

Nový vlastník musí počítať s daňovým priznaním k nadobudnutej nehnuteľnosti.

Daň sa platí obci, na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a v termíne najneskôr do 31. januára kalendárneho roku v ktorom mu vznikla daňová povinnosť.

Sadzba dane napríklad v krajských mestách – za dvojizbový byt spolu z garážou zaplatíte ročnú daň z nehnuteľnosti v čiastke cca 40 eur.

i) Náklady na bývanie

Najmä ak ste doteraz bývali v rodičovskom dome, musíte si uvedomiť, že osamostatniť sa a mať vlastné bývanie znamená aj ďalšie pravidelné mesačné náklady za energie a prevádzku bytu či domu, ktoré doteraz platili vaši rodičia.

Takéto náklady pri kúpe nehnuteľnosti nie sú malé a pri plánovaní kúpy novej nehnuteľnosti ich treba brať do úvahy.

Napríklad pri dvojizbovom byte v plne obnovenom bytovom dome to môže znamenať aj 180 eur mesačne. (započítané energie, ako voda, plyn, elektrika, kúrenie, koncesionársky poplatok za rozhlas a tv, komplexná správa a poistenie bytového domu).

Nezabúdajme na internet, káblovú tv a telefón, čo môže predstavovať ďalších 50 eur mesačne.

j) Dodatočné náklady pri kúpe nehnuteľnosti

Aby vás nezaskočili neplánované výdavky, odporúčame si ich naplánovať dopredu.

Najmä u starších nehnuteľností myslite na náklady spojené s prípadnou rekonštrukciou a opravami, ale ani pri kúpe novostavby túto položku nevynechajte – tu sa počíta najmä v súvislosti so zariadením nového bytu alebo domu.

V prípade rodinných domov vás bude čakať úprava terénu okolo domu, úprava prístupovej cestičky, oplotenia a výsadba, čo sa dovedna dokáže vyšplhať na väčšiu sumu akú by ste čakali.

Aj keď si poviete, že výdavky spomínané v tomto bode sa dajú rozložiť v čase a nemusí sa všetko realizovať hneď prvý rok kúpy nového bývania, aj tak si dajte záležať na takejto rezerve.

Naším klientom radíme si vytvoriť rezervu aspoň 10 % z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo pri 100-tisícovej investícii znamená mať odložených 10 000 eur naviac.