Ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, je možné, že sa pri tom nevyhnete určitým problémom alebo sporom s realitnou kanceláriu, alebo samotným predávajúcim, či kupujúcim.

Ako sa vyhnúť sporom pri prevode nehnuteľností?

Proces predaja, resp. kúpy nehnuteľností sa odvíja od dohodnutých podmienok s realitnou kanceláriou a predávajúcim alebo kupujúcim.

Tieto dohodnuté podmienky, za ktorých sa bude celý proces prevodu nehnuteľností realizovať, sú uvedené v zmluvách, ktoré za účelom prevodu nehnuteľností uzatvárate.

Je preto potrebné, aby ste boli riadne oboznámený s obsahom zmluvy a vedeli, aké práva a povinnosti obsahuje.

Sprostredkovateľská zmluva

S realitnou kanceláriou uzatvárate sprostredkovateľskú zmluvu podľa § 774 Občianskeho zákonníka alebo zmluvu o sprostredkovaní podľa § 642 Obchodného zákonníka. Návrh zmluvy predkladá realitná kancelária, preto je potrebné sa riadne oboznámiť s jej obsahom.

Predovšetkým si treba všímať, ako je dohodnutá odplata za sprostredkovanie nehnuteľnosti.

Realitná kancelária nemusí mať nárok na odplatu až po uzatvorení samotnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ale je možné, že jej vzniká nárok na odplatu už obstaraním príležitosti na uzatvorenie zmluvy, t.j. ak realitná kancelária získa pre vás záujemcu o kúpu alebo predaj nehnuteľností.

V tomto prípade, ak z nejakých dôvodov odmietnete uzatvoriť zmluvu o prevode nehnuteľnosti, vznikne realitnej kancelárii právo na zaplatenie odplaty.

Pozor na zmluvné podmienky

V zmluve je potrebné uviesť, aká nehnuteľnosť je predmetom predaja alebo kúpy, v akej hodnote sa predáva alebo kupuje a dohodnúť sa, na čo všetko má realitná kancelária právo, t.j. za akých podmienok bude vyhľadávať predávajúceho alebo kupujúceho, a hlavne, v akej výške a za akých podmienok má realitná kancelária právo na odmenu za sprostredkovanie.

Odmena sa väčšinou platí ako tzv. rezervačný poplatok alebo prvá časť kúpnej ceny pri uzatvorení zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo rezervačnej zmluvy, na základe ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, že uzatvoria v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu.

Ďalšou skutočnosťou, ktorej treba venovať pozornosť, je to, či je zmluva s realitnou kanceláriou exkluzívna alebo nie.

Exkluzivita zmluvy alebo nie

Ak ide o exkluzívnu zmluvu, znamená to, že sprostredkovateľom prevodu nehnuteľností môže byť iba konkrétna realitná kancelária, s ktorou ste uzatvorili zmluvu a nemôžete požiadať o sprostredkovanie predaja alebo kúpy nehnuteľnosti inú realitnú kanceláriu.

Zvyčajne býva porušenie exkluzivity zmluvy sankcionované zaplatením zmluvnej pokuty. Treba preto pred uzatvorením zmluvy s realitnou kanceláriou zvážiť, či ju uzatvoríte ako exkluzívnu zmluvu alebo nie.

Náležitú pozornosť treba venovať aj možnostiam ukončenia zmluvy, a to najmä v prípade, ak sa realitnej kancelárii nepodarí pre vás zohnať predávajúceho alebo kupujúceho alebo, ak nie ste spokojný so službami danej realitnej kancelárie.

Je potrebné, aby boli v zmluve určené jasné podmienky, za ktorých je možné zmluvu ukončiť. Spory môžu vzniknúť aj so samotným predávajúcim či kupujúcim. V tomto prípade však návrh zmlúv pripravuje realitná kancelária a máte záruku, že zmluvy sú pripravené odborne.

Podstatné je, aby bolo v každej zmluve uvedené to, na čom sa zmluvné strany jasne dohodli, najmä spôsob platenia kúpnej ceny (napr. či sa zaplatí vopred, prostredníctvom notárskej úschovy, vinkulovaného účtu v banke).

Spôsob odovzdania a prevzatia nehnuteľnosti (najmä kedy sa tak stane a čo v prípade, ak predávajúci nehnuteľnosť v určenej lehote neodovzdá), ale aj úprava možností, že sa nehnuteľnosť stane predmetom exekúcie, predávajúci ho zaťaží a s tým súvisiace podmienky ukončenia zmluvy, zmluvných pokút a pod.

Pred podpisom zmluvy by ste ju mali dať skontrolovať právnikovi, ktorý vás môže upozorniť na sporné alebo nevýhodné ustanovenia zmluvy.