Príprava na obnovu bytového domu

Príprava na obnovu bytového domu, Bratislava
Príprava na obnovu bytového domu, Bratislava

Zadať dopyt ↓


     
    Pripojiť súbory (foto, projekt, náčrt, podmienky ponúk...)

    Súhlasímobchodnými podmienkami a beriem na vedomie spracovanie osobných údajov / nové okno *

    Prajem si dostávať informácie o akciových ponukách

      * povinné.

    V rámci dopytu sa vám ozveme, ak treba vykonáme presné zameranie.


     

     


       
      Pripojiť súbory (foto, projekt, náčrt, podmienky ponúk...)

      Súhlasímobchodnými podmienkami a beriem na vedomie spracovanie osobných údajov / nové okno *

      Prajem si dostávať informácie o akciových ponukách

        * povinné.

      V rámci dopytu sa vám ozveme, ak treba vykonáme presné zameranie.


       

       

      Príprava na obnovu bytového domu

      Na začiatok niekoľko dôvodov prečo sa pustiť do komplexnej obnovy a zateplenia bytového domu

      Predpokladaná projektová životnosť panelových bytových domov je cca 80 rokov.

      Zanedbávaná pravidelná údržba technického zariadenia, obvodových stien a strechy, častokrát sa údržba obmedzuje na revízie a odstraňovanie havarijného stavu.

      Obnovou a zateplením sa odstránia systémové poruchy a objekt získava novú obalovú konštrukciu, čím sa výrazne predlžuje životnosť stavby – považuje sa za najdôležitejší faktor pri rozhodovaní!

      Tepelná izolácia, výmena okien, výmena výťahov a osvetlenia, prípadne riešenie vykurovania znižuje celkové náklady na spotrebu energie a prevádzku a chráni pred ich zdražovaním.

      Obnovená bytovka zvyšuje celkový komfort a bezpečnosť bývania. Zvýšenie teplôt v zimnom období a zníženie prehrievania stien v letnom období.

      Potlačenie vzniku plesní, vyšší hygienický štandard v celom objekte, ale aj bližší vzťah a ohľaduplnejší prístup vlastníkov k spoločnému majetku. Bezpečnejšie balkóny, lodžie a nové výťahy.

      Zvýšenie ceny bytu na realitnom trhu. Za byt v obnovenej bytovke získate viac ako za byt v neobnovenej bytovke, a to či už pôjde o jeho predaj alebo prenájom.

      Dôležité je rozhodnúť sa!

      Z predchádzajúceho vyplýva, že komplexná obnova je najschodnejšia cesta, ako do budúcna ušetriť na narastajúcich výdavkoch spojených s bývaním a jediná cesta, ako predĺžiť  životnosť panelových domov.

      Preto rozhodnúť sa pre obnovu je nielen nevyhnutné, ale aj závažné rozhodnutie s dlhodobou účinnosťou.

      Bez toho aby sa väčšina vlastníkov priklonila k názoru, že s touto bytovkou už treba niečo robiť asi nepôjde.

      Musí tomu predchádzať množstvo rozhovorov medzi vlastníkmi čoho výsledkom môže byť zhoda v tom, že sa ide obnovovať bytový dom a čo všetko sa na dome ide obnovovať.

      Určenie si rozsahu prác

      Pri voľbe komplexnej obnovy zväčša pôjde o tieto práce:  Zateplenie  obvodových stien. Zateplenie vnútorných priestorov, podhľadov v suteréne. Obnova izolácií základov a suterénu proti vzlínaniu vlhkosti a spodnej vody.

      Sanácia a zateplenie strechy a strojovne výťahov vrátane hydroizolácie. Odstránenie systémových porúch lodžií, výmena zábradlí, inštalácia zasklievacieho systému, prístreškov.

      Výmena výplní okenných a ostatných otvorov vrátane vchodových dverí do budovy a prístreškov. Realizácia bezbariérového prístupu do domu. Modernizácia a kompletná úprava vnútorných priestorov.

      Výmena spoločných elektrorozvodov, bleskozvodov, prekládka sietí, modernizácia domových zvončekov a montáž kamerového systému.

      Rekonštrukcia stupačiek s výmenou a izoláciou vnútorných energetických rozvodov a hydraulické vyregulovanie ústredného kúrenia. Výmena vetracej šachty, najmä ak je z azbestocementu.

      Výmena výťahov, ak treba aj s otočením výťahovej šachty a zabezpečením výstupu na každom poschodí, najmä v prípadoch kde výťahy podľa starého konštrukčného riešenia zastavujú na medziposchodiach.

      Po dosiahnutí zhody kontaktujte svojho správcu

      Príprava na obnovu bytového domu vlastníciPríprava na obnovu bytového domu má pred sebou tú najdôležitejšiu časť – Dosiahnutie dohody vlastníkov.

      Zhoda medzi vlastníkmi sa dosahuje ťažko a pomaly. Zvyčajne sa vytvoria dve skupiny. Väčšinou ide o skupinu vekovo starších a skupinu mladších obyvateľov domu.

      Tí starší bránia zvyšovaniu poplatkov do spoločného fondu opráv a o predlženie technickej životnosti budovy vzhľadom na svoj vek nemajú záujem.

      Tí mladší sú zväčša skupina v produktívnom veku, ktorá už kupovala nehnuteľnosť za trhovú cenu a preto si viac  uvedomujú skutočnú hodnotu domu.

      Je pre nich samozrejmé, aby komplexnou obnovou predlžili jej životnosť!

      V každom prípade zhoda obidvoch skupín nastáva hlavne pri otázke znižovania nákladov na prevádzku a tam môžu bilancovať s hlasmi väčšiny.

      Nastal čas na kontaktovanie svojho správcu. Každý schopný správca pozná komplexne finančnú kondíciu bytového domu, pozná aktuálne možnosti financovania a preto dokáže vecne poradiť a nasmerovať vlastníkov správnym smerom.

      Vytvorenie pracovnej komisie

      V priemere bytový dom má okolo 45 bytov, vytvoriť pracovnú komisiu preto nebude problém.

      Nasadenie pracovnej komisie je dôležité od začiatku až do konca, tzn. od skúmania referencií a ohlasov na projektantov, stavebný dozor a dodávateľské firmy, ktorým budú zasielané žiadosti o cenové ponuky až do vydania kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom.

      Komisia zastupuje vlastníkov. Členmi sú zväčša zástupca vlastníkov a ďalší traja, štyria vlastníci, ktorým bola zverená dôvera ostatných.

      Pokiaľ to okolnosti dovoľujú, je dobré do pracovnej komisie prizvať aj stavebný dozor. Komisia má nezastupiteľnú úlohu ako kontrolný orgán za bytový dom.

      Je prítomná pri otváraní cenových ponúk a nápomocná pri skúmaní prehľadov rozpočtových nákladov. Pri výberovom konaní má nezastupiteľnú úlohu. Zúčastňuje sa na pripomienkovaní všetkých zmlúv.

      Priebežne dozerá na priebeh stavby a pomáhajú stavebnému dozoru ustrážiť nedostatky v stavebných postupoch realizátora.

      Veľkú úlohu zohrávajú pri záverečnej kontrole odovzdania a preberania stavby a pri reklamačných konaniach počas užívania stavby.

      Výber projektanta

      Kvalitne vypracovaný projekt obnovy bytového domu ovplyvňuje všetko ostatné! Projekt obsahuje všetky riešenia, technické detaily, presné výpočty plôch, výber materiálov a veľmi dôležitý je kvalitne spracovaný výkaz výmer s kontrolným rozpočtom stavby.

      Pri výbere vhodného projektanta si treba nechať viac času! Pracovná komisia tu môže zohrať dôležitú úlohu.

      Odporúčame si pozrieť webovú stránku projektanta, jeho referencie. Neváhajte mu napísať alebo zavolať, prípadne ho navštívte na pracovisku a položte mu pár otázok.

      Profesionál vám odpovie ľudskou rečou, jednoducho a zrozumiteľne vysvetlí prečo takéto riešenie nie a iné áno.

      Kvalitný projektant trvá na obhliadke stavby už na začiatku a má snahu riešiť obnovu bytového domu komplexne, tzn. nielen zatepliť, ale aj modernizovať výťahy a všetky rozvody.

      Je dobré sa dohodnúť na všetkom ešte na začiatku! 

      Od projektanta žiadajte o dôslednú obhliadku budovy a zhodnotenie jeho celkového stavu, najmä identifikáciu prítomnosti systémových porúch.

      Projektant musí prekontrolovať aj reálne rozmery budovy. Zmluva o dodaní projektu by mala zaručiť spracovanie realizačného projektu a takej projektovej dokumentácie, aby vyhovovala požiadavkám stavebného konania a ŠFRB.

      Najčastejšie chyby pri zatepľovaní bytovkyDodaná projektová dokumentácia vrátane všetkých príloh musí obsahovať sumarizáciu TTP, vyjadrenia k systémovým poruchám a detaily ich odstránenia.

      Detaily zatepľovacieho systému. Pôdorysy budov, rezy, podhľady a schémy systémových porúch. Odborné posudky a výpočty zatepľovacích plôch.

      Spracovanie kvalitného výkazu výmeru a kontrolného rozpočtu. Nezabudnúť na projekt k požiarnej ochrane a k bleskozvodom.

      Žiadajte aj dodanie vyjadrení v rámci inžinierskych činností, ako vyjadrenia od  hasičského a záchranného zboru a úradu ochrany životného prostredia.

      Ak máte nerozhodnutých vlastníkov tak žiadajte aj vizualizáciu grafického návrhu fasády, kvalitná vizualizácia ich dokáže namotivovať.

      Vypracovanie energetického certifikátu vyplýva z požiadavky úverovej zmluvy Štátneho fondu rozvoja bývania a bude potrebná pri kolaudácii.

      Predstavenie projektu vlastníkom

      Nepísanou povinnosťou projektanta, je aj predstavenie projektu obnovy bytového domu investorovi, tzn. na schôdzi vlastníkov.

      Práve tu môže veľmi pomôcť fundovaný a skúsený projektant zodpovedaním sporných otázok nerozhodnutých vlastníkov.

      Netreba zabúdať, že projektant je v súlade so stavebným zákonom účastníkom stavebného konania od vyhotovenia projektu stavby až po vydanie kolaudačného rozhodnutia.

      Projektant je povinný na výzvu objednávateľa sa zúčastňovať na činnostiach, ktoré súvisia s projektom a realizáciou stavby, jeho odovzdaním a kolaudáciou.

      Pri zistení nedodržania technologických postupov alebo príslušných noriem môže stavebné práce v súčinnosti so stavebným dozorom prerušiť alebo aj úplne zastaviť.

      Hľadáš dobrú firmu alebo šikovného remeselníka?2020-10-21T15:24:16+02:00

      Ak sa práve púšťaš do plánovania výstavby rodinného domu alebo väčšej rekonštrukcie, tak si tu správne! Vyžiadaj si nezáväzné cenové ponuky na stavebné práce a súvisiace služby.  Bez registrácie a zbytočných otázok obdržíš niekoľko ponúk od dodávateľov z overeného portfólia. Zadaj dopyt

      Konzultácie a rady od skúsených odborníkov2021-01-29T11:01:18+01:00

      Prihlás sa u nás na pravidelné konzultácie! Každý pracovný deň v týždni sa v čase od 13:00 do 14:30 hod. máš možnosť sa zúčastniť konzultácie na témy: 1. Obnova bytového domu. Výber zhotoviteľa! 2. Od projektu rodinného domu ku kolaudácii. 3. Ako pracuje kvalitný a nezávislý stavebný dozor. 4. Kúpa nehnuteľnosti. Ako na to? 5. Financovanie výstavby alebo kúpy nehnuteľnosti. Rezervuj si termín

      Výkaz, výmer

      Je to dôležitý dokument od projektanta a zohráva nezastupiteľnú úlohu pri vypracovaní cenovej ponuky oslovenými dodávateľmi stavebného diela. Má množstvo položiek a ich počet závisí od veľkosti a náročnosti stavby.

      Projektanti najčastejšie dávajú vypracovať tento dokument externým rozpočtárom napriek tomu, že nemajú o stavbe taký prehľad, ako ten kto ju naprojektoval. Preto sa aj stáva, že rozpočtári zabúdajú na niektoré položky natoľko, že v tom často vidíme aj zámer.

      Trvajte na tom, aby projektant po obdržaní výkazu, výmeru od rozpočtára prekontroloval položku po položke a tak eliminovali nezrovnalosti medzi výkazom, výmerom a naprojektovanými prácami na zanedbateľný minimum.

      Odporúčame túto povinnosť a záruku zo strany projektanta aj zmluvne podchytiť!

      Zabudnuté položky dokážu narobiť veľké problémy pre investora, čiže vlastníkov bytového domu, ktorí často už počas realizácie musia zháňať dodatočné financie na doplatenie oprávnených nákladov zhotoviteľa.

      Stavebné povolenie

      Po predložení kompletnej žiadosti aj s prílohami a projektovou dokumentáciou o vydanie stavebného povolenia má zo zákona stavebný úrad 30 dní na to, aby vydal rozhodnutie.

      Stavebné povolenie nadobúda účinnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej sa môžu zniesť pripomienky každou zo zúčastnených strán.

      Niekedy ani zákonom stanovené termíny sa nedodržujú a ani kompletizácia príloh a získanie vyjadrení dotknutých úradov nemusí ísť hladko.

      Odporúčame vyčleniť na vybavenie stavebného povolenia aj 2 mesiace. Za túto dobu zatiaľ môžete postupne oslovovať zhotoviteľov a tak zahájiť aj výberové konania.

      Pre stavebné povolenie sú potrebné nasledujúce podklady: Projekt kompletnej obnovy bytového domu.

      Súhlasné stanoviská Hasičského a záchranného zboru, Odboru starostlivosti o životné prostredie, Útvaru hlavného architekta mesta, Súhlas vlastníkov s investičným zámerom.

      Stavebný úrad môže žiadať aj vyjadrenie Správy mestskej zelene podľa príslušnej mestskej časti a Správy komunikácií.

      Vyjadrenia úradov môžu obsahovať aj rôzne pripomienky, ktoré bude treba riešiť, čo predlžuje stavebné konanie.

      Najmä Odbor starostlivosti o životné prostredie zvykne často prekvapiť aj samotných vlastníkov, keď žiada dopracovanie projektovej dokumentácie o opatrenia na umiestnenie vtáčích búdok pre chránené vtáctvo, ktoré sami nikdy nepostrehli, že by niekde hniezdili na ich bytovom dome.

      Bohužiaľ, úradníckej mašinérii sa neoplatí oponovať a tak platíte a platíte za predražené a nezmyselné stanoviská úradníkov. Hniezda sa umiestnia a po rokoch zisťujete, že namiesto chránených vtáčikoch tam hniezdia holuby a svojím agresívnym trusom páchajú škody na majetku.

      Stavebný dozor

      Pri komplexnej obnove bytovky je prítomnosť skúseného a hlavne nezávislého stavebného dozoru nenahraditeľná.

      Už od úplného začiatku vystupuje, ako jediný odborný zástupca vlastníkov bytového domu. Je dobré zabezpečiť jeho účasť už pri príprave projektu, počas výberu zhotoviteľa a celej doby realizácie, ako dôsledný odborný dohľad.

      Stavebný dozor kontroluje spôsob a postup realizácie celého stavebného diela. Má vplyv na dodržiavanie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci.

      Dozerá na dodržiavanie technologických postupov a kontroluje kvalitu použitého stavebného materiálu. Vie donútiť zhotoviteľa aby postupne zisťované nedostatky odstránil v čas.

      Má zo zákona veľkú zodpovednosť a preto bez jeho podpisu nebude vyplatená žiadna nezdôvodnená fakturácia za prácu a materiál. Je hlavným garantom hospodárenia s vašou investíciou a realizácie prác podľa projektovej dokumentácie.

      Financovanie obnovy

      Najvýhodnejším a najlacnejším financovaním realizácie obnovy bytového domu sú vlastné zdroje našetrené vo fonde opráv, prípadne jednorazový vklad všetkých vlastníkov.

      Málokedy sa takýto ideálny scenár financovania z vlastného vrecka v praxi aj realizuje.

      V súčasnosti je absolútna väčšina obnovy bytoviek financovaná zo ŠFRB (Štátny fond rozvoja a bývania).

      Politika podpory financovania zo strany Štátu je nastavená tak, že ak sa riešia viaceré aspekty obnovy bytového domu a nielen samotné zateplenie, môžete získať úver na kompletnú obnovu aj s 0% úrokom s maximálnou dobou splatnosti na 20 rokov.

      Prekážkou môže byť dofinancovanie 25% ceny obnovy z vlastných zdrojov a administratívna náročnosť získania úveru.

      Treba však povedať, že tento druh úveru nie je automaticky nárokovateľná a pred jej poskytnutím musí žiadateľ splniť prísne podmienky.

      Takéto financie je limitované výškou pridelených zdrojov zo strany štátu. Uprednostňovaní sú žiadatelia, ktorí obnovujú bytový dom komplexne.

      Na dofinancovanie zvyšných 25% žiadatelia využívajú kombináciu vlastných zdrojov z fondu opráv s komerčným úverom, kde úroková sadzba úveru sa podľa bonity bytového domu v súčasnosti pohybuje okolo 2 – 4% a ručí sa vytvorením fondu opráv.

      Vzhľadom k administratívnej a časovej náročnosti vybavovania štátnej dotácie a komerčného úveru je dobré ak oslovíte špecialistu v tejto oblasti.

      Schopný správca môže mať vyškoleného vlastného finančného špecialistu alebo s ním dlhodobo spolupracuje. Vzhľadom k tomu, že proces vybavovania úveru je práca náročná odporúčame zmluvne sa dohodnúť na jeho odmene.

      Ďalšie možnosti financovania:

      Nenávratná dotácia od Ministerstva výstavby SR na odstránenie systémových porúch – za podmienok 50% vlastných zdrojov z plánovanej investície.

      Komerčný úver z banky, prípadne poskytnutie a zastrešenie celého financovania realizátorskou firmou. Financovanie cez program Slofseff, ako súčasť projektov udržateľnej energie.

      Výber dodávateľov obnovy

      Tento krok je najdôležitejší! Získanie cenovo prijateľných a zároveň aj kvalitných dodávateľov komplexnej realizácie obnovy bytového domu môže byť veľmi náročné.

      Výberový proces je citlivá záležitosť, napokon všade kde ide o moc a peniaze treba byť obozretný dvojnásobne.

      Je predpoklad, že bytový dom, ktorý sa dokázal dohodnúť a zriadil si svoju kontrolnú a pracovnú komisiu už na začiatku, vie o nástrahách zneužívania príležitostí spojených s pokušením odkrojiť si niečo pre seba.

      Je to mýtus alebo pravda, že zateplený dom „nedýcha“Práve táto pracovná a kontrolná komisia má za úlohu okrem iného dozrieť na transparentnosť celého procesu výberového konania od oslovovania zhotoviteľov až po samotný výber víťazného realizátora obnovy.

      Pravdou je, že všetci ľudia, teda aj vlastníci v bytovom dome majú príbuzných, priateľov a známych, ktorí môžu pracovať vo firmách, prípadne ich vlastnia.

      V záujme transparentnosti je najlepšie vyhnúť sa takýmto väzbám a postupovať tímovo za účelom najlepšieho výberu v prospech všetkých vlastníkov rovnako.

      Gro je hlavne na pracovnej komisii, ktorá sa najviac angažuje a už od samotného rozhodnutia  o obnove sú konfrontovaní s celým procesom.

      Pre určenie širšieho výberu firiem, ktorých sa chystáte osloviť na predkladanie cenových ponúk odporúčame pozrieť ich webové prezentácie, hlavne adresné referenčné práce!

      Dnes nie je žiadny problém odkontrolovať finančnú kondíciu firmy za posledné roky, jeho personálnu štruktúru a počet zamestnancov.

      Mailom si nechať potvrdiť informáciu či disponujú licenciou TSUS a osvedčením k ETICS, prípadne navštíviť osobne sídlo firmy a všímať si skladové priestory, vozový park a pod.

      Samozrejme odporúčame poradiť sa so svojím správcom, napokon má skúsenosti a jeho rady môžu byť cenné.

      Koľko firiem osloviť do výberového konania?

      Na základe týchto poznatkov sa rozhodujete, koho oslovíte do výberového konania. Prax ukazuje, že je najlepšie osloviť 6 až 7 firiem. V prípade, že ste oslovili tie správne, výsledkom bude 5 až 6 serióznych ponúk s cenovým rozdielom cca do 30 %.

      V prípade, že sú rozdiely v ponukách vyššie, až do 80 % za ten istý druh a rozsah prác, treba spozornieť!

      Niekde nastala chyba a odporúčame ešte raz dôkladne prejsť kritéria výberu. Najlepšie začať referenciami podobnej stavby. Zaujímať sa o jeho cenu a výslednú kvalitu.

      Preveriť technické a personálne zázemie firmy, aby sa nestalo že počas realizácie bude meniť subdodávateľov a živnostníkov so spornou kvalifikáciou ako na bežiacom páse.

      Neprehliadnuť povinné licencie a osvedčenia, najmä ak čerpáte úver zo ŠFRB. Stáva sa, že vlastníci odsúhlasia firmu a tá nedisponuje spomínanými osvedčeniami.

      Je dôležité aby výberové konanie zahájil správca, zoznam zhotoviteľov na oslovenie dodáva pracovná komisia. Pri rozsiahlejšej obnove treba oddeliť výberový konanie na stavebnú časť obnovy a na výmenu výťahov.

      Pri výmene výťahu sa zväčša realizuje aj výmena elektrických rozvodov v spoločných priestoroch domu.

      Výberové konanie

      Organizuje ju správca podľa zákona ako súťaž a preto sa striktne musia dodržiavať jej pravidlá. Oslovovanie musí prebehnúť v jednom termíne so stanovením lehoty na predkladanie ponúk.

      Treba trvať na tom, aby celá elektronická komunikácia medzi správcom a uchádzačmi (potenciálnymi dodávateľmi) bola vždy súčasťou kópie mailov všetkých členov pracovnej komisie.

      Je nesmierne dôležité aby sa všetkým uchádzačom zasielali rovnaké a hlavne úplné podklady. Nemalo by dochádzať k doplňovaniu informácií a požiadaviek zo strany správcu ani vlastníkov.

      K tomu aby uchádzač mohol zaslať úplnú ponuku bude potrebovať:

      1. Kvalitný výkaz výmer
      2. Projektovú dokumentáciu
      3. Obhliadku bytového domu
      4. Kritériá výberu – Cena s prehľadom rozpočtových nákladov po etapách. Rozsah oprávnení, predovšetkým osvedčenie k ETICS a licencia TSUS. Lehota na zhotovenie a odovzdanie diela. Záručné podmienky.
      5. Technické a personálne zázemie. Záručný a pozáručný servis. Referencie s adresami. Platobné podmienky.
      6. Presný termín, adresa a spôsob predkladania ponúk. Ponuky zo strany uchádzačov zasielať poštou v zapečatených obálkach. V žiadnom prípade nie elektronicky!
      7. Ďalšie požiadavky (napr. zabezpečenie zabratia plochy verejného priestranstva, zabezpečenie vlastného kontajnera pre uskladňovanie stavebného materiálu, technické zabezpečenie merania spotreby elektriny, zabezpečenie spracovania energetického certifikátu budovy, prípadne iné požiadavky vyplývajúce zo stavebného povolenia, ako napr. povinnosť inštalovať búdky pre hniezdenie chráneného vtáčieho druhu a pod.)

      Výberové konanie, otváranie obálok

      Po doručení zapečatených obálok s ponukami správca zvolá pracovné stretnutie a za účasti zástupcu vlastníkov a členov pracovnej komisie otvorí obálky (ak to okolnosti dovoľujú, je najlepšie pozvať aj stavebný dozor, prípadne projektanta).

      Nasleduje kontrola úplnosti podkladov, porovnanie ponúk so zameraním na stanovené kritéria a celkovú cenu diela. Netreba sa obmedziť na najnižšiu cenu, optimálny je mierne vyšší cenový stred, dosahuje sa pri nej najlepší pomer kvalita a cena).

      Je dôležité prekontrolovať výkaz, výmer – položkový rozpočet nákladov z hľadiska úplnosti a porovnať ju s originálom (doslova položku po položke).

      Je dobré pozvať aj samotných zhotoviteľov a na záver im vyhradiť čas na krátku prezentáciu, cca 15 min. na jednu firmu. Osobná a vecná prezentácia zhotoviteľa dokáže odhaliť jeho slabú stránku.

      Po otvorení všetkých obálok môže správca vyžiadať od uchádzačov ponukové podklady aj v elektronickej podobe, takto má komisia dostatok času na opätovnú kontrolu a zvažovanie.

      Záverom pracovného stretnutia je vyhodnotenie a príprava ponúk na schôdzu vlastníkov k výberu a schváleniu pre nich najvýhodnejšej víťaznej ponuky.

      Pre zachovanie transparentnosti výberového konania nesmie správca a ani pracovná komisia v žiadnom prípade dovoliť aby sa dodatočne menili, či doplňovali cenové ponuky zhotoviteľov.

      Zmluva o dielo, ZoD

      Správca, ako zástupca vlastníkov a zhotoviteľ diela na obnovu bytového domu vzájomne podpíšu Zmluvu o dielo. Pripomienkovanie obsahu zmluvy musí prebehnúť s úplnou vážnosťou.

      Zmluva musí garantovať konečnú cenu diela a má zabrániť dodatočnému navyšovaniu rozpočtových nákladov zhotoviteľa z dôvodu, že mu to akosi finančne nevychádza.

      Povinné prílohy návrhu ZoD:

      Kompletná projektová dokumentácia, Stavebné povolenie, podrobný Súpis prác, dodávok a materiálov vrátane rozpočtu, Harmonogram postupu prác, Poistenie zhotoviteľa, ktorou garantuje zodpovednosť za prípadné škody spôsobené pri plnení ZoD.

      Prípadné benefity vo forme prác a dodávok sľúbené zo strany zhotoviteľa, ktoré neobsahuje projekt ani rozpočet, zahrnúť do návrhu zmluvy, ako bezodplatný záväzok.

      Najlepšie sa vyhnúť povinnosti poskytnúť akúkoľvek zálohu pre zhotoviteľa! Platiť iba za reálne vykonané práce a dodávky.

      Zahrnúť podmienku vystavenia konečnej faktúry vo výške min. 10 % až po odstránení zistených nedostatkov brániace riadnemu užívaniu stavby.

      Nezabudnúť na právne dobre vynútiteľný záväzok zahájenia prác a odovzdania kompletného diela v dohodnutý termín, aj pod hrozbou zmluvnej pokuty. Rovnako to platí pre prípady neodstrániteľných porúch spôsobených nedodržaním technologických postupov.

      Zhrnutie postupu pri obnove – krok za krokom

      Získanie podpory u väčšiny vlastníkov.

      Rozhodnutie vlastníkov o obnove bytového domu a rozsahu prác.

      Výber projektanta a vypracovanie projektovej dokumentácie.

      Vybavenie stavebného povolenia.

      Rozhodovanie o financovaní so súhlasom až 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov.

      Výber stavebného dozoru.

      Výber zhotoviteľov, pri komplexnej obnove pôjde najmä o dodávateľa stavebných prác a dodávateľa výťahu, ktorý obvykle zastrešuje aj výmenu elektrorozvodov.

      Pripomienkovanie návrhov dodávateľských zmlúv.

      Realizácia obnovy bytového domu.

      Protokolárne odovzdanie a prevzatie stavebného diela.

      Kolaudácia.

      (Zdroj: archív)

      Autor: Lyda

      Zdieľajte na sociálnej sieti

      Zdieľajte

      Go to Top