Trochu z histórie: Mnohí pokladajú panelák za produkt socializmu, ale nie je to tak. Už po 1. svetovej vojne začali s výstavbou panelových bytových domov v Holandsku, Nemecku, Francúzsku, Rakúsku či Švédsku.

U nás sa začali stavať v roku 1954 a pôvodnou panelákovou technológiou sa stavali do roku 1993.

Panelové bytové domy poskytovali v povojnovom období svojim obyvateľom komfort, ktorý bol pre mnohých niečím novým. Samostatné WC pre každú bytovú jednotku, teplá voda priamo z kohútika, ústredné kúrenie, plyn na varenie.

Staré tehlové byty v centrách miest ani rodinné domy na vidieku takýto luxus nepoznali. Navyše, panelové byty boli slnečné, suché.

Rýchla technológia výstavby paneláka umožňovala napĺňať potrebu ubytovania veľkého množstva prisťahovalcov, ktorí prichádzali do miest za prácou.

Stavali sa byty mestské, ktoré prideľovalo ,,mesto“, ale zakladali sa aj mnohé stavebné družstvá, ktoré stavali vlastné panelové bytové domy a prideľovali ich do užívania svojim členom.

A potom tu boli aj byty podnikové, ktoré stavali fabriky pre svojich zamestnancov.

Stačilo podpísať pracovnú zmluvu na určitú dobu (cca 10 rokov) a bol vám pridelený podnikový byt. Mnohí príslušníci staršej generácie si takýto spôsob riešenia bytovej otázky ešte pamätajú.

Aká je situácia dnes

V súčasnosti máme na Slovensku asi 650 000 bytov postavených v rokoch 1954 až 1993 s využitím panelových technológii.

Od roku 1994 došlo v Košiciach k postupnému odkupovaniu bytov do osobného vlastníctva ich užívateľmi.

Z nájomcov sa stávali vlastníci, čo významnou mierou ovplyvnilo ďalší osud panelákov.

Novovznikajúce spoločenstvá vlastníkov bytov mali pred sebou okrem iných aj jednu veľmi dôležitú úlohu:

Zvážiť spôsob a rozsah revitalizácie bytového domu, na ktorom sa vek a často zanedbávaná údržba v minulosti negatívne podpísali. Záleží potom už len na dohode členov konkrétneho spoločenstva, kedy a v akom rozsahu k obnove dôjde.

Pohľad z hľadiska trhu

Málokto strávi celý život v tom istom byte. Preto je byt najčastejším artiklom na realitnom trhu. Z objemu ponúkaných bytov prevažnú väčšinu tvoria práve byty panelákové.

Klienti sa na nás často obracajú s otázkou: „Koľko teraz stojí trojizbový byt?“ Nie je možné na túto otázku odpovedať bez zohľadnenia detailov, ktoré majú vplyv na celkovú trhovú hodnotu bytu:

– Rozloha bytu: v zásade sa udáva plocha bytu + pivnice bez plochy loggií (balkónov).

– Stav bytu: inú hodnotu má byt v pôvodnom stave a inú po čiastočnej či kompletnej rekonštrukcii. Dôležitá je aj kvalita práce a použitých materiálov. (Je rozumné použiť pri rekonštrukcii bytu v starom paneláku nadštandardné, luxusné materiály?

Pri predaji bude chcieť vlastník takto vynaložené náklady zohľadniť v predajnej cene, ale veľmi ťažko nájde kupujúceho, ktorý to bude akceptovať.)

– Mesačné náklady spojené s užívaním bytu: koľko stojí v priemere vykurovanie bytu, aká je výška príspevku do fondu opráv.

– Poschodie: najobľúbenejšie sú 2. až predposledné poschodie. Prízemie a vrchné poschodie sú v nevýhode.

– Orientácia: severná strana vyvoláva obavy, že byt je studený a vyžaduje intenzívnejšie vykurovanie.

– Výhľad z okien: bol by vám príjemnejší pohľad na zeleň alebo do okien náprotivného domu, ktorý je navyše nepríjemne blízko?

– Dispozičné riešenie a možnosť úpravy dispozície: úzke malé kuchyne, WC spojené s kúpeľňou, prechodové izby, absencia loggie či pivnice – to všetko má negatívny vplyv na cenotvorbu.

Navyše, ak bytom prechádzajú nosné múry brániace prípadnej úprave dispozície, okruh záujemcov o kúpu sa citeľne zmenší.

– Výťah: byty na vyššom poschodí v dome bez výťahu nie sú obľúbené.

Životnosť panelákov

– Vek bytového domu: vzhľadom na dobu výstavby tu dnes máme paneláky 20- až 60-ročné. Panelák má priemernú dobu životnosti cca 70–80 rokov.

Kvalitnou a správne zameranou rekonštrukciou základnej železobetónovej stavby a jej doplnkového vybavenia, ako aj pravidelnou kvalifikovanou údržbou sa životnosť paneláka dá predĺžiť.

– Stav bytového domu: pokiaľ je bytový dom nezateplený, s pôvodnými rozvodmi vody, kanalizácie, elektriny a plynu, má to na cenu negatívny dopad.

– Susedia: ak sa niekto rozhodne bývať v panelovom bytovom dome, je pre neho dôležité, s akými ľuďmi sa bude v dome a na schôdzach spoločenstva vlastníkov bytov stretávať.

– Lokalita a občianska vybavenosť: príjemné čisté prostredie, kompletné služby v blízkom okolí a dobré spojenie s ostatnými časťami mesta sú pri výbere bytu dôležité.

Predávajúci by mal pri stanovení správnej predajnej ceny na tieto okolnosti prihliadať a kupujúci si všetky uvedené informácie o byte, ktorý zvažuje kupovať, najprv zistiť.

Vo všeobecnosti platí, že každá ponúkaná nehnuteľnosť si svojho nového majiteľa nájde. Pri panelových bytoch všetkých kategórií to platí tiež.

Aj keď niektorý byt sa predá ľahko a rýchlo, inde musí mať predávajúci veľa trpezlivosti. Správne nastavená cena je rozhodne základ úspešného predaja.