Ustrážte si nájomnú zmluvu tak, aby ste sa vyhli budúcim problémom.

Nájomnú zmluvu upravuje predovšetkým Občiansky zákonník, presnejšie zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení.

Aby zmluva bola platná musí mať písomnú formu, vyznačené miesto a dátum a riadne podpísaná.

Nájomná zmluva:

Základom prenájmu je dobrá nájomná zmluva, ktorá slúži na ujasnenie si pravidiel prenájmu, aby v budúcnosti nevznikali nedorozumenia medzi prenajímateľom a nájomcom.

Častou chybu je, že sa nestanoví spôsob a termín platenia nájmu. Dochádza k tomu, že si nájomník stanovuje vlastné pravidlá a termíny na zaplatenie nájomného.

Je dobré sa dohodnúť aj na depozite, poslúži pri úhrade nedoplatkov alebo na odstránenie škôd spôsobených nájomcom.

Je dôležité a aj povinnosť presne stanoviť predmet zmluvy, v nej opísať kde sa prenajímaný byt či dom nachádza a vymedziť rozsah užívania.

Pokiaľ prenajímate byt, zmluva musí obsahovať aj inventár (zoznam vecí) a musí byť v nej opísaný reálny stav bytu vrátane príslušenstva.

Presne stanoviť práva a povinnosti a to nielen nájomcu, ale aj prenajímateľa.

Medzi základné povinnosti pri prenájme bytu môže patriť:

• odovzdanie bytu v spôsobilom stave na jej užívanie,
• stanovenie pravidiel pri postupe odstraňovania drobných opráv v byte, napr. opravy, ktoré súvisia s bežnou údržbou vyplývajúce z užívania bytu – hradí nájomca (môže sa stanoviť aj finančný strop vynaložených nákladov na takúto opravu či údržbu),
• povinnosť odstrániť škody, ktoré spôsobil nájomca, na jeho náklady,
• zákaz pre nájomcu vykonávať v byte stavebné úpravy bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• pokiaľ nechcete, aby sa v byte fajčilo – musí to byť stanovené v zmluve, rovnako to platí aj na chov domácich zvierat, preto je dobré do zmluvy zahrnúť aj niektoré ďalšie špecifické požiadavky.

Je veľmi dôležité vymedzenie limitov pre čerpanie energií a stanoviť pravidlá platby v prípade nadspotreby. Rovnako si ustrážte maximálny počet spolubývajúcich.

Nezabudnúť ani na podmienky ukončenia nájmu

Táto časť je dôležitá, ako pre nájomcu tak aj pre prenajímateľa.

Stanovuje sa v nej ukončenie nájmu buď dohodou medzi zmluvnými stranami, výpoveďou prenajímateľa alebo uplynutím času, v prípade nájmu na dobu určitú, najčastejšie na 1 rok.

V prípade doby neurčitej je výpovedná lehota v súlade s príslušnými ustanoveniami občianskeho zákonníka a je 3 mesiace.

Pozor na výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodu neplatenia nájomného.

V takomto prípade ak nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi – môže sa výpovedná lehota predlžiť o ochrannú dobu 6 mesiacov, podľa § 710 Občianskeho zákonníka.

V zmluve si stanovte dopredu aj pravidlá pre zvyšovanie nájomného, napr. vždy začiatkom nasledujúceho roka a len o infláciu alebo určité percento.

Je dobré vedieť, že základným právnym predpisom, už ako sa v úvode spomínalo, je Občiansky zákonník, pričom od mája 2014 vstúpil do platnosti aj nový zákon číslo 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Znamená to, že prenajímateľ môže uzatvoriť zmluvu aj podľa tohto zákona.

Ak sa v zmluve neuvedie, že bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, bude sa na ňu vzťahovať prednostne Občiansky zákonník.