V tejto fázy sa našiel kupujúci, ktorý nielenže prejavil záujem o nehnuteľnosť, ale úspešne absolvoval s predávajúcim vyjednávanie o záverečnej cene ponúkanej nehnuteľnosti.

Po definitívnom rozhodnutí pre kúpu, môže nasledovať príprava prevodu nehnuteľnosti do vlastníctva.

Doklady na vybavenie úveru

Zhromaždenie dokumentov potrebných na vybavenie hypotekárneho úveru – táto časť sa týka hlavne kupujúceho, ktorý danú nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotéky.

Bude potrebné – Potvrdenie o výške príjmu, napr. formou trojmesačného výpisu z účtu alebo od zamestnávateľa v prípade ak zamestnanie trvá kratšie ako 1 rok a príjem sa poukazuje na účet v inej banke.

V prípade podnikateľov to bude daňové priznanie za posledný rok potvrdené daňovým úradom. Je dobré si zaobstarať výpis z bankového registra dopredu, najmä u spoludlžníka, aby ste neboli prekvapený pri zamietnutí úveru.

Samozrejme treba mať pripravený doklad totožnosti a doklady o kupovanej nehnuteľnosti, ako sú – výpis vlastníctva, – kópia katastrálnej mapy, – kúpna zmluva alebo jej návrh, – doklad o poistení, – znalecký posudok na nehnuteľnosť.

Po tom, ako sa zabezpečia vyššie uvedené dokumenty, je dobré si sadnúť a dohodnúť sa na postupe prevodu nehnuteľností prijateľné pre obidve zmluvné strany, ktoré sa zapracujú do návrhu kúpnej zmluvy s možnosťou pripomienkovať.

Takéto stretnutie – kupujúci, predajca, realitný maklér, právnik sa organizuje obvykle v realitnej kancelárii cez ktorú nehnuteľnosť kupujete.

Po pripomienkovaní návrhu kúpnej zmluvy je pripravená finálna kúpna zmluva k podpisu. Zároveň je pripravená aj zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, ak sa kúpa nehnuteľnosti financuje hypotékou.

Po prečítaní a porozumení obidvoch dokumentov a potom, ako kupujúcemu schváli banka hypotéku, sa podpisujú kúpne zmluvy, ako prvé, až potom podpisuje predávajúci v prospech kupujúceho záložné zmluvy pre čerpanie hypotekárneho úveru v banke.

Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností 

Realizuje sa v deň podpisu a to tak, že zmluvy s overenými podpismi sa zanesú na príslušný katastrálny odbor v poradí, ako prvé záložné zmluvy pre hypotekárny úver, ako druhé kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad nehnuteľností. Neodporúčame to robiť opačne.

Poplatok za kolok, je 66 EUR – lehota 30 dní od podania, za urýchlený vklad je 266 EUR – lehota do 15 dní od podania. Katastrálny odbor následne do uplynutia vyššie uvedenej lehoty vydáva rozhodnutie o povolení vkladu vlastníctva do katastra.

Prevod nehnuteľnosti pri predaji dovŕšil a týmto rozhodnutím sa kupujúci stáva právoplatným vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti.

Úhrada kúpnej ceny

Podľa dohody kupujúceho a predávajúceho. V praxi sa najčastejšie stretávame s úhradou cez úschovu u tretej osoby.

Môže to byť úschova finančných prostriedkov v realitnej kancelárii – tú neodporúčame pre jej nižšiu bezpečnosť, napr. nevhodné zabezpečenie priestorov kancelárií, bankrot alebo insolventnosť firmy.

Ďalšiu z možností, je vinkulácia kúpnej ceny na účte kupujúceho, je to aj najbežnejšia forma úschovy a zabezpečenia ochrany odovzdania kúpnej ceny za nehnuteľnosť.

Peniaze sú zablokované na bankovom účte kupujúceho a vydané predávajúcemu budú až po predložení originálu rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Úschova u notára patrí k ďalšej bežnej a bezpečnej forme odovzdania kúpnej ceny. Notár má svoj účet poistený.

Predávajúci a kupujúci u notára spisujú notársku zápisnicu, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár postupovať pri vydávaní kúpnej ceny.

V dnešnej dobe najčastejším spôsobom úhrady, je platba za nehnuteľnosť hypotekárnym úverom. Je to zároveň aj najbezpečnejšie vyplatenie financií. Netreba zabúdať, že pôjde o administratívne a časovo náročnejšiu záležitosť.

Najrizikovejším spôsobom platby je odovzdanie peňazí v hotovosti alebo bezhotovostný prevod v banke na účet predávajúceho. Okrem toho, že ide o rizikový spôsob, je aj často protizákonný.

Naša legislatíva výrazne obmedzuje peňažné hotovostné operácie a to u právnických osôb a fyzických osôb podnikateľov sa môžu takáto platby realizovať len do výšky 5000 EUR a pre fyzické osoby nepodnikateľov je to maximálne do výšky 15 000 EUR.

Povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra a vyplatením kúpnej ceny sa dostávame k poslednému, ale rovnako dôležitému kroku –

Protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti

Ide o jej fyzické odovzdanie, kupujúci a predávajúci za prítomnosti zástupcu realitnej kancelárie skontrolujú a zapíšu do protokolu stavy meračov, sprístupnenie všetkých miestností a odovzdanie kľúčov…

Do protokolu sa môžu vyznačiť aj záverečné povinnosti, akou je nahlásenie zmien u dodávateľov energií a služieb, správcovi bytového domu a zmenu vlastníckeho práva príslušnému daňovému úradu.