Financovanie kúpy nehnuteľnosti hypotékou prípadne iným účelovo viazaným úverom (spotrebný úver) treba veľmi zvážiť.

Napriek tomu, že patria medzi výhodnejšie úverové financovanie na trhu musíte rátať so zložitým procesom vybavovania a s množstvom bankových poplatkov.

Napriek nižšiemu úroku môžu úver tej ktorej banky poriadne predražiť aj v čase jeho splácania.  Najvýhodnejšia hypotéka nemusí mať najnižší úrok – preto pri vybavovaní hypotéky buďte obzvlášť obozretní.

Treba si uvedomiť, že jedna banka samotná nie je pre seba samého konkurenčným prostredím a preto ani nevie ponúknuť najvýhodnejšiu hypotéku.

Hypotekárny úver má lehotu splatnosti minimálne 4 a maximálne 30 rokov. Ručíte za ňu záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti a to aj rozostavanej.

Účel použitia hypotéky

Môžete ju použiť na nadobudnutie nehnuteľnosti kúpou, dedičstvom, spoluvlastníctvom manželov, vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva napríklad po rozvode, zámenou (s prípadným vyrovnaním doplatkom).

Ďalej ju môžete použiť na výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb, napr. ak realizujete nadstavbu rodinného domu.

Tiež na rekonštrukciu alebo modernizáciu nehnuteľnosti a na splatenie už poskytnutého úveru, ak ste ju použili na vyššie vymenované účely.

Už ako som vyššie spomínal „najvýhodnejšia hypotéka nemusí mať najnižší úrok“. Pri výbere hypotéky neporovnávajte len úrokové sadzby, ale najmä jej mesačnú splátku istiny, prípadne ďalšie poplatky ktorých je neúrekom.

Niektoré banky si zvyknú kompenzovať zníženú úrokovú sadzbu práve poplatkami a to aj v čase jeho splácania.

Idete sa zadlžiť na poriadny kus svojho života!

Financovanie kúpy nehnuteľnosti hypotékou treba veľmi zvážiť, výberu hypotéky venujte patričný čas.

Preštudujte si Zmluvu, Všeobecné obchodné podmienky, Sadzobník bankových poplatkov a pokiaľ máte dojednané aj poistenie tak aj príslušné dokumenty k poistke.

Uvedomte si, že banka je oprávnená sadzobník bankových poplatkov kedykoľvek meniť a je ich viac než dosť.

Pozor na bankové poplatky

Najčastejšie vás banky oboznámia s výškou poplatku za poskytnutie úveru, poplatok za vedenie úverového účtu a to je všetko, keď si otvoríte sadzobník tak zistíte, že poplatkov je do aleluja.

Poplatok za upomienku, poplatok za predčasné splatenie úveru, poplatok za mimoriadnu splátku, za nedočerpanie úveru, za zmenu v úverovej zmluve atď.

Všetky tieto poplatky, aj keď sa zdajú menej významné, prejavia sa najmä v čase jej splácania a môžu narobiť z vášho výhodného úroku nevýhodný.

Čo ešte ovplyvňuje výšku úrokovej sadzby

Financovanie kúpy nehnuteľnosti hypotékou úzko súvisí aj s poistením. Napríklad rôzne poistenia k úverom môžu byť pri individuálnom pripoistení oveľa výhodnejšie a to ako z hľadiska ceny tak aj samotného rozsahu poistnej ochrany a výšky plnenia za poistnú udalosť.

Preto podozrivo nízke úrokové sadzby sa pravdepodobne budú kompenzovať výškou niektorých poplatkov prípadne povinným poistením, ktoré sa vám bude snažiť banka nanútiť alebo ho dokonca podmieni pre poskytnutie úveru.

Ročná percentuálna miera nákladov

Väčšina klientov si mylne myslí, že ak si vypýta informáciu o RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) a zoberie do úvahy mesačnú splátku, ktorú potom vynásobí počtom splátok do konca splatnosti úveru bude poznať veličinu, ktorou ak obehá všetky miestne banky získa ten najvýhodnejší úver na trhu.

Bolo by to zbytočne namáhavé a zaberie to istý čas, rýchlejší spôsob je naklikať sa na niektorú z desiatok finančných portálov a rovnakými informáciami disponujete ihneď.

Portál vám napovie výšku mesačných splátok, poplatok za poskytnutie úveru, úrokovú sadzbu, obdobie fixácie aj to koľko za úver zaplatíte spolu. No ani tieto informácie nie sú TOP.

Človek má snahu uvažovať racionálne a tak tabuľkám, kde vidí už spomínané veličiny a ešte k tomu krásne zoradené v stĺpcoch podľa výhodnosti, ľahko podľahne a nechá sa usmerniť do bánk na prvých pozíciách a práve to je zámer.

Ideálne by bolo navštíviť každú banku

Všade si podať predbežnú žiadosť o úver a tak zistiť výšku skutočnej úrokovej sadzby podľa reálnych informácii o vašej osobe.

Znamená to, ale odovzdať bankám množstvo citlivých informácii, ako sú osobné údaje, informácie o ďalších finančných záväzkoch, o svojom aj manželkinom príjme, o vyživovaných deťoch a pod.

Banka za pomocou interných nástrojov, ktoré nie sú verejné, presne vypočíta maximálnu výšku úveru, ktorú vám vie poskytnúť a skutočnú úrokovú sadzbu spolu aj s mesačnými splátkami.

Na výhodnosť úveru vplýva vaša bonita, objem rôznych záväzkov voči bankám, ako sú sporenie, investície, ďalší úver…, dĺžka fixácie či výška LTV (loan to value – vyjadruje pomer medzi veľkosťou sumy hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti).

Čo treba pre poskytnutie dobrého úveru:

Musíte preukázať vašu schopnosť dlhodobo splácať úver. Preveruje sa výška vašich príjmov k pomeru bežným výdavkom.

Skúma sa aj predchádzajúce obdobie. Čím vyššia bonita, tým nižší úrok. Banke nepredstavujete riziko, že nebudete schopný splácať úver.

Prichystajte sa aj na to, že vás budú motivovať k ďalším produktom, napríklad k preneseniu bežného účtu…, čo môže znížiť úrokovú sadzbu úveru o niekoľko desatín percenta.

Za hypotekárny úver ručíte nehnuteľnosťou, preto bude založená v prospech banky pre prípad nesplácania úveru.

Ak vám bude poskytnutá hypotéka v plnej výške hodnoty založenej nehnuteľnosti, budete pre banku rizikovejší. Lepšie je mať časť svojich prostriedkov, vtedy znižujete riziko pre banku a preto vás spravidla odmení znížením úroku.

Aj samotné obdobie fixácie ovplyvňuje výšku úrokov. Kratšia doba fixácie znamená väčšinou nižšie úroky a naopak dlhšie obdobie znamená vyššie úroky.

Nespoliehajte sa len na úrokové sadzby:

Výšku vášho úveru môžu poriadne predražiť aj poplatky, už ako som spomínal je ich neúrekom preto je dobre si preštudovať sadzobník poplatkov.

Medzi základné poplatky, ktoré nám budú jasné hneď pri čerpaní úveru patria:

Poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru – buď sú fixné a obvykle sa pohybujú v sume od 200 do 800 EUR alebo sú stanovené percentuálne vo výške až do 2 % z celkového úveru. Môžete však natrafiť aj na akcie bánk v rámci ktorej viete získať úver aj bez poplatku za poskytnutie úveru.

Poplatok za znalecký posudok – niektoré banky poskytujú svojho interného znalca, iné uznávajú znalecký posudok všetkých súdnych znalcom v obore oceňovania nehnuteľností. Tak či tak, je ho treba, dokonca je najdôležitejšou podmienkou pre získanie hypotéky a najmä určenie výšky úveru, ktorý vám je banka ochotná požičať. Jeho cena sa môže hýbať niekde medzi 100 – 500 eurami, podľa druhu a prevedenia zakladanej nehnuteľnosti (byt, dom, viacpodlažný, pivnica, podkrovie…)

Poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia – nielenže si budete chcieť ochrániť vaše nové bývanie pred živlami či vandalizmom, ale uzavretie poistenia nehnuteľnosti a jej vinkulácia v prospech banky, je aj nevyhnutnou podmienkou pre získanie hypotéky.

Poistenie schopnosti splácať úver, prípadne životné poistenie – aj na takúto podmienku banky môžete natrafiť, tu si treba dôsledne preskúmať, či vám banka nevnucuje určitú poisťovňu s vyšším poistným ako konkurenčné poisťovne.

Katastrálne poplatky – musíte počítať aj s nepriamymi poplatkami, napríklad pri podaní návrhu na začatie konania o povolení vkladu záložného práva k zakladanej nehnuteľnosti, v prospech banky. Cena poplatku je – 66 € (rozhodnutie do 30 dní), urýchlené konanie až 266 €.

Na záver

Pri výbere najvýhodnejšej hypotéky môžete využiť informácie z internetu a postupne prechádzať ponuku za ponukou. Porovnávať si úrokové sadzby, poplatky a preštudovať dôkladne zmluvné podmienky tej ktorej ponuky.

Rovnako môžete využiť služby nezávislého finančného poradenstva a necháte si pripraviť návrhy riešení.

Finanční poradcovia majú neustáli kontakt s trhom a disponujú skúsenosťami niekoľkých rokov praxe. Majú vlastné analytické zázemie, ktoré pre nich neustále aktualizuje podklady.

Používajú rovnaké postupy ako banky a majú prístupy k interným nástrojom väčšiny bánk a poisťovní na trhu. Vstupujú do bankových analytických systémov a čerpajú informácie na dennej báze.

Ak by ste mali zostavovať analýzy všetkých produktov sám, pravdepodobne parametre viacerých produktov sa zmenia skôr, než analýzu dokončíte.