Na reálnu cenu, za ktorú môžete ponúkať nehnuteľnosť na predaj, vplýva veľa faktorov.

Ak sa však nespoliehate celkom na svoje analytické schopnosti, tak vám radíme obrátiť sa radšej na znalcov v obore stavebníctva a požiadať o vypracovanie znaleckého posudku pre stanovenie ceny, ktorú si nehnuteľnosť zaslúži.

Táto voľba sa vám napokon môže vyplatiť a napomôcť tak k rýchlejšiemu predaju.

V praxi sa pre odhad ponukovej ceny nehnuteľnosti používa niekoľko nástrojov:

1. Prvý a najčastejší nástroj na to, ako určiť trhovú cenu nehnuteľnosti je analytické porovnávanie cien nehnuteľností rovnakého typu v blízkom okolí
2. Druhým najčastejšie využívaným nástrojom je už spomínaný znalecký posudok, najmä ak ide o financovanie kúpnej ceny nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru – je podmienkou.
3. Ďalší nástroj vychádza z pôvodnej nadobúdacej hodnoty. Napríklad v prípade predaja novostavby podstatnú časť ceny určujú skutočne vynaložené náklady na jej výstavbu a kúpu pozemku.
4. V prípade zhodnotenia bytu, domu či pozemku stavebným zásahom (rekonštrukciou), je to podobne ako v predchádzajúcom bode a závisí od rozsahu vykonaných prác.
5. V niektorých prípadoch, najmä pri určovaní cien bytov nám môžu poslúžiť cenové mapy na realitných portáloch.
6. Ďalší a nie celkom posledný nástroj môžeme nazvať, ako obchodné skúsenosti, kde obchodník (realitný maklér) berie do úvahy nielen celkovú náladu na realitnom trhu, ale aj sezónnosť predaja.

Dobrá rada – v prípade využitia služieb realitného makléra, ten vychádza predovšetkým z ceny skutočne realizovaných obchodov, tzn. bude vychádzať z vierohodných dát, keďže ceny, uvádzané on-line sa väčšinou nezhodujú s reálne uskutočnenými predajnými cenami.

Faktory, ktoré majú podstatný vplyv na vývoj cien nehnuteľností

Treba si predovšetkým uvedomiť, že tak ako na každú inú komoditu aj na ceny nehnuteľností vplýva aktuálny dopyt a ponuka.

Na strane dopytu to môžu byť predovšetkým dôvody – sociálno-ekonomické (ako sú zamestnanosť, stabilita príjmu domácností, kúpyschopnosť obyvateľstva, miera úspor, dostupnosť úverov a úverové podmienky, ako výška úrokových sadzieb…)

To všetko vyplýva z celkovej ekonomickej výkonnosti spoločnosti.

Na strane ponuky to môžu byť dôvody, ako dostupnosť stavebných pozemkov, legislatívna priechodnosť a podpora výstavby samotných miest a obcí vo svojich územných plánoch, podpora bytovej výstavby a pod.

Vráťme sa, ale k podstate tejto témy a tou je správne určovanie ceny nehnuteľností. Metodický postup, ako presne stanoviť cenu neexistuje. V obchode s nehnuteľnosťami je veľmi ťažké uspokojiť predávajúceho aj kupujúceho zároveň.

Ak sa, ale priblížime k tomu, že kupujúci aj predávajúci sú spokojní, tzn. považujú kúpu a predaj za výhodný, tak môžeme povedať, že cena bola stanovená správne.

Okrem vyššie spomínaných makroekonomických dôvodov dopytu a ponuky ovplyvňuje cenu rad pozitívnych a negatívnych faktorov.

Medzi pozitívne faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti zaraďujeme na prvom mieste lokalitu – je súčasťou najčastejšie používaného slovného spojenia v realitnom biznise „atraktívna lokalita“ (podľa polohy obce, mestskej časti, ulice).

Veľmi dôležitá je aj poloha nehnuteľnosti 

Na akom poschodí sa nachádza kupovaný byt, aký mám výhľad, či je pozemok rovinatý alebo svahovitý, svetlosť pozemku – je medzi kopcami alebo naň dopadá denné svetlo z každej strany a po celý deň.

Životné prostredie – blízkosť prírody, parky, lesy, úroveň hluku v okolí.

Celkový technický stav nehnuteľnosti – ako kvalita prevedenej rekonštrukcie, použité stavebné materiály, zateplenie objektu a pod.

Dispozičné riešenie nehnuteľnosti – zbytočne dlhé chodby, vysoké stropy, priechodné izby a pod.)

Prítomnosť inžinierskych sieti – voda, elektrika, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie, telekomunikačné siete.

Nadštandardné prvky – slnečné konektory, rekuperácia s chladením, tepelné čerpadlá …

Občianska vybavenosť – ako sú obchody, školy, škôlky, zdravotné zariadenia, kultúrne a športové vyžitie (divadlá, kiná, reštaurácie, športoviská).

Dobré dopravné spojenie – dáva slobodu všetkých príslušníkom domácnosti (blízko mestská hromadná doprava, autobusy, vlaky, dobré cesty)

Sociálna úroveň obyvateľstva a bezpečnosť okolia

Pracovné možnosti, uplatnenie – je dobré ak máte blízko krajské mesto s predpokladom viacerých pracovných príležitostí.

Medzi negatívne faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti môžeme zaradiť napríklad ak je byt na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu, prípadne byt sa nachádza na najvyššom poschodí bez zateplenia strechy a to isté platí o prízemí s nezatepleným suterénom.

Bytový dom bez balkóna alebo loggie, ako aj dom bez terasy a pivnice.

Veľmi negatívne vplýva na cenu zlý technický stav objektu, najmä ak ide o narušenie statiky objektu alebo zatekajúci objekt. Dôležitý je aj vek stavby.

Neexistujúce inžinierske siete – niektoré nie sú vôbec alebo sú príliš ďaleko.

Nízka sociálna úroveň obyvateľov bytového domu, ale aj susedov alebo ulice a blízkeho okolia.

Orientácia nehnuteľnosti na rušnejšiu komunikáciu – frekventovaná ulica či križovatka, kruhový objazd, diaľnica, železnica, priemyselný park.

Prírodné faktory – ako existencia hrozby zosuvu pôdy, oblasť s vyšším rizikom záplav.

Tvar a poloha pozemku – nepravidelný tvar, úzky alebo malý pozemok, svahovitý…

Prítomnosť distribučnej sústavy – cez pozemok vedie rozvod elektriny alebo plynu.

Rovnako môžu ovplyvniť cenu na dol rôzne menšie či väčšie právne vady – ako nevysporiadaná prístupová cesta alebo časť pozemku, ťarchy, vecné bremená, existujúci nájomný vzťah, nepresnosť vo výmere pozemkov…

Keď zoberieme do úvahy všetky vyššie uvedené faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti zistíme, že najdôležitejším faktorom na stanovenie ceny je lokalita.

Porovnávanie, ako základná metóda

Na to, ako určiť trhovú cenu nehnuteľnosti je niekoľko prístupov. Najčastejšie sa používa metóda porovnávania podobných realizovaných obchodov v danej lokalite a na základe nej sa stanový cena za meter štvorcových.

Treba však brať do úvahy rozdiely medzi ponukovými cenami on-line na internete a skutočnými cenami, ktoré môžu byť zhruba o 5 až 7 % nižšie.

Čím viac rovnakých bytov v danej lokalite máme možnosť porovnať, tým bude cena za m2 reálnejšia. Získanú cenu za štvorák vynásobíme plochou bytu.

Z takto získanej ceny zníženú o 5 až 7 % vytvoríme spodnú hranicu ponukovej ceny. Po aplikovaní faktorov ovplyvňujúce cenu prirátame alebo odrátame percentá podľa významu konkrétneho pozitívneho alebo negatívneho faktoru.

Napríklad za balkón alebo terasu môžeme prirátať až +4%, centrum mesta +20%, prízemie -8%, nezateplený bytový dom -5%, atď.

Vydať sa smerom neúmerného navýšenia ceny a potom jeho postupného znižovania sa obvykle nevyplatí a má za následok dlhodobú nepredajnosť.

V prípade, že sa s predajom ponáhľate môže byť dôvodom pre stanovenie nižšej ponukovej ceny, tu treba byť obzvlášť opatrný a lepšie je si nechať poradiť od profesionála.

V prípade, že sa nemôže použiť porovnávacia metóda výpočtu trhovej ceny nehnuteľnosti, nastupuje výnosová metóda, ktorú je najlepšie použiť na nehnuteľnosti, ktorá prináša alebo má predpoklad prinášať výnos.

Táto metóda používa kapitalizáciu predpokladaných ziskov, napr. z prenájmu. To znamená, že sa pri určovaní ceny berie do úvahy schopnosť nehnuteľnosti produkovať ďalší výnos.

Pri menej používanej reprodukčnej metóde sa vychádza z ceny, ktorú by sme dnes vynaložili na výstavbu podobnej, akou je oceňovaná nehnuteľnosť, kde sa berie do úvahy aj amortizácia stavby.